Nos dirigimos hoy al epicentro de la crisis en España junto a la banca; el sector inmobiliario. Tras analizar ayer el sistema bancario nacional, hoy es momento de analizar un sector ligado a las entidades financieras históricamente, y sobre todo, en los últimos diez años.
España se encuentra en una situación difícil de dar la vuelta, con una economía que en vez de utilizar los años de bonanza hasta el año 2007, utilizó el crédito para crear una burbuja inmobiliaria que aún cinco años después provoca pesadillas a los ciudadanos. Desde hace décadas se trata de un sector ligado al sistema financiero a nivel mundial, ya que apenas existen inmobiliarias autosuficientes (entendiendo estas por constructoras que después ellas mismas venden sus pisos a terceros). Las grandes inmobiliarias españolas comenzaron el nuevo siglo con una tranquilidad que se vería interrumpida pocos años después cuando comenzó el “boom inmobiliario” en el país. Fusiones, compras, líneas de crédito multimillonarias para todas las compañías, etc…miles de despropósitos unidos en pocos años y con un solo objetivo: ganar el máximo dinero posible exprimiendo la burbuja inmobiliaria.Todo comenzó al cambiar de siglo, cuando en España se cambiaron las reglas del juego a nivel de propiedad y comercialización de venta de suelos. Las principales empresas del sector, asociadas con las grandes constructoras, vieron en los continuos cambios legislativos una oportunidad de negocio.
Año tras año se cambiaban las leyes de suelo y urbanismo creando mayores oportunidades de negocio. Y como parecía que esto seguiría así por mucho tiempo, todos se fueron sumando a este tren de la especulación hasta que descarriló. Aunque el Banco de España (supervisor del nivel de calidad del crédito de bancos españoles) lanzó alguna advertencia en voz baja, realmente nadie supo parar y retirarse a tiempo. Todo el mundo quiso seguir llenándose el bolsillo mediante un negocio que se sabía de sobra no tenia consistencia siendo racionales, y que antes ó después terminaría por explotar como así sucedió.
Los bancos se encontraron en una situación inédita, ya que los constructores a los que habían estado años prestando dinero y recibiendo altos beneficios por ello, de repente dejaron de construir y paralizaron miles de proyectos, declarándose muchos de ellos en quiebra y privando al banco de recuperar miles de millones prestados tan solo unos meses adelante. Muchos pequeños constructores perdieron todo su capital, y otros muchos auxiliares de la construcción y particulares vieron como se derrumbaba este gran castillo de arena sin tener tiempo ni poder de reacción. Unos actuaron con antelación y se salvaron de la quema, otros pudieron salvar parte de su patrimonio, y otros muchos perdieron todo cuando la burbuja explotó. A continuación, se puede observar la trayectoria del sector en bolsa durante estos últimos años:
A mediados de la pasada década, el sector fue la base del éxito de la bolsa española, entendiendo entonces el porque se hablaba de “milagro español”, ya que sus acciones se encontraban por aquel entonces disparadas en plena burbuja junto a las constructoras y bancos prestamistas. Desde que la burbuja explotó, la bolsa también se comporta peor que el resto de bolsas mundiales, no solamente por retroceder al punto de partida, sino porque aparte de regresar a dicho punto, el sector constructor-inmobiliario ha dejado las cuentas de los bancos nacionales con altísimos impagos, siendo uno de los principales sectores causantes del corte del crédito a la economía en general, llevando la misma a la situación actual de desastre.
Análisis:
Para empezar con el mismo, lo haremos con las inmobiliarias más grandes de España, analizando quienes fueron en época de bonanza, donde se encuentran en este momento y sobre todo, que puede suceder con todas ellas en el futuro:
-Inmobiliaria Colonial: En su época, fue junto a Metrovacesa la inmobiliaria más grande del país, realizando adquisiciones tanto a nivel nacional (Riofisa) como internacional (SFL en Francia). Bajo el mandato de Luis Portillo, la empresa se transformó, integrándose dentro del Grupo Inmocaral y viviendo momentos de auténtico éxito. Meses más tarde, este éxito se convirtió en tragedia, siendo una compañía con una deuda superior a los 8000 millones de euros al cierre del año 2007. La situación era insostenible y los gestores de la empresa buscaron un posible comprador de la empresa, interesándose por la misma un fondo soberano de Dubai y la empresa americana General Electric. Finalmente ninguno de los dos posibles compradores se hizo con ella, y los bancos acreedores tuvieron que hacerse cargo de la misma transformando su deuda en acciones de la compañía, diluyendo excesivamente a los antiguos accionistas.
Hoy en día, el capital social se encuentra dividido de la siguiente manera:
Royal Bank of Scotland tiene un 19,992% de la compañía, Commerzbank AG tiene un 19,984%, Credit Agricole un 19,683% de la compañía, Coral Partners un 14,734%, CaixaBank un 5,788%, Goldman Sachs un 4,944% y el Banco Popular un 4,599%. Es decir, entre estas siete entidades, controlan en su conjunto aproximadamente un 90% del capital social de la inmobiliaria, esperando reflotarla y poder salir de la misma sufriendo los menores daños posibles.
-Metrovacesa: Fue la segunda mayor inmobiliaria del país, dedicando la mayor parte de su actividad al alquiler de edificios de oficinas de su propiedad en varias capitales europeas. Al igual que en Colonial, en este caso se encontraba una familia al mando de la compañía, los Sanahuja. Bajo su dirección, la empresa también se expande alcanzando un gran tamaño mediante compras nacionales e internacionales, el caso más destacado fue el de otra compañía francesa, Gecina (que posteriormente pasó a una gestión privada por parte de la propia familia).
Tras la salida de los Sanahuja a un precio de 45€ por acción del capital social, ahora son cinco los bancos que controlan la inmobiliaria: Banco Santander-Banesto, Banco Financiero y de Ahorros-Bankia, BBVA, Banco Sabadell y el Banco Popular. Entre estas cinco entidades controlan aproximadamente el 70% del capital social, intentando también reflotar de la manera que sea la compañía para intentar recuperar el máximo capital invertido en la misma hace años.
-Quabit: La antigua Astroc, surgió con este nuevo nombre tras fusionar su negocio con el de otras 18 inmobiliarias. El grupo se encarga de gestionar suelo, promocionar viviendas, gestionar comunidades y cooperativas entre otras actividades. Opera en la zona sur-este de España, y cuenta con un pasivo al que no puede hacer frente con la actual situación de mercado.
-Realia: Fundada en un principio entre Caja Madrid y FCC, salió a bolsa en el año en el que comenzó la crisis (2007). Su principal actividad es el alquiler de oficinas y anteriormente, también el desarrollo de viviendas en alquiler y venta. Sus principales accionistas siguen siendo sus dos socios fundadores.
-Renta Corporación: Empresa dedicada a la adquisición internacional de edificios y propiedades varias, con posterior rehabilitación y cambios legales para su venta en otra forma de arrendamiento o venta total al nuevo propietario.
-Reyal Urbis: Compañía condenada hoy por hoy a la quiebra, con un pasivo insostenible y una actividad nula. Los bancos acreedores del grupo están presionando al consejo del mismo para forzar cambios y tomar el control.
-Testa: Filial de Sacyr Vallehermoso, es una de las pocas secciones de la constructora que respira en estos días que corren. Se dedica al alquiler de oficinas, viviendas, centros comerciales y inmuebles relacionados con la logística. En caso de que Sacyr presentara concurso, esta compañía sería una de las principales ventas de activos que se llevaría a cabo por la calidad de ciertos activos que tiene en balance.
Todos los casos anteriores, son aplicables en su medida a las inmobiliarias más pequeñas, con deudas insostenibles en sus balances y una actividad totalmente colapsada por el exceso de oferta en el mercado de las viviendas y suelos debido al exceso de estos últimos años.
Hay que destacar que Colonial y Metrovacesa son aún por detrás de Testa las compañías que mas valen en bolsa actualmente. FergoAisa se encuentra actualmente en la fase de preconcurso de acreedores debido a su incapacidad para pagar las deudas pendientes. Martinsa-Fadesa se declaró en 2008 en concurso de acreedores (el mayor en la historia de España con 7000 millones de deuda). En 2011 superó el mismo, aunque aún no cotiza en bolsa. En ambos casos, un momento inoportuno para fusionar los negocios constructor e inmobiliario terminaron por avocar a las dos inmobiliarias a la situación que ahora viven.
La situación del sector como se aprecia es desastrosa y de difícil solución. Tan solo al bajar los precios de manera drástica se empezaría a ver la luz al final del túnel, aun resultando también muy difícil salir adelante ya que los bancos apenas dan créditos hoy en día. Sin la ayuda obligada de los bancos (por ser acreedores), estaríamos hablando de que el 90% de las inmobiliarias mencionadas ya no existirían. Lo mismo va a suceder de cara al futuro, donde los bancos serán quienes decidan si una inmobiliaria sobrevivirá asistida por su ayuda.
La situación es muy compleja para los bancos, ya que podríamos estar hablando de asumir pérdidas masivas en sus balances si se produjeran una serie continuada de quiebras en el sector. Futuro dependiente de sus dueños es lo que les espera a todas las inmobiliarias cotizadas como se ha visto en el artículo, en el que que resultará casi tarea imposible lograr sobrevivir.
Notas:
-Las cifras se expresan en euros (EUR) para todas las empresas.
-En la fecha de la redacción del artículo, Fergo Aisa cotizaba a 0,02€ (EUR), Inmobiliaria Colonial cotizaba a 1,18€ (EUR), Inmobiliaria del Sur cotizaba a 5,35€ (EUR), Martinsa-Fadesa se encontraba en suspensión bursátil, Metrovacesa cotizaba a 0,36€ (EUR), Quabit Inmobiliaria cotizaba a 0,05€ (EUR), Realia Business cotizaba a 0,53€ (EUR), Renta Corporación cotizaba a 0,65€ (EUR), Reyal Urbis cotizaba a 0,21€ (EUR), Testa Inmuebles cotizaba a 6,30€ (EUR) y Urbas cotizaba a 0,01€ (EUR).
-Las estimaciones de precios futuros se hacen a múltiplos de 10 veces (10x), considerando esta la media correcta para las empresas.
-Los conceptos básicos se encuentran expuestos en el blog http://oribe90.wordpress.com/2012/05/29/conceptos/
-En este blog no se obliga a operar, son opiniones personales sin saber que ocurrirá en el futuro. No se es responsable en “oribe90″ por lo tanto de las decisiones de los lectores.
-La primera fotografía pertenece a la web 4bplogspot.com
Juan Oribe
